分析师指出：百丽宫医疗套房与乌节路地段成39亿新元天价交易关键因素
【编者按】在商业地产的版图上，新加坡乌节路的百利宫（Paragon）无疑是一颗璀璨的明珠。近日，凯德综合商业信托（CICT）以39亿新元的天价将其收入囊中，同时以24.8亿新元出售亚洲广场第二大厦，这一买一卖背后，折射出高端零售与医疗地产融合的强劲趋势。百利宫不仅是奢侈品牌的聚集地，更凭借其医疗套房成为独特资产，在老龄化与医疗旅游的浪潮下，展现出超越普通商场的韧性与价值。这不仅是空间的交易，更是对稀缺地段、稳定现金流和战略地位的深度投资。以下为您深入解析这笔重磅交易背后的商业逻辑。
新加坡：房地产分析师指出，百利宫的医疗套房及其作为乌节路豪华商场的地位，是其获得高估值的原因。
凯德综合商业信托（CICT）周一（4月20日）宣布，将以39亿新元从包括新加坡国有投资机构淡马锡等股东组成的Cuscaden Peak手中收购百利宫。
该信托还同意以24.8亿新元，将位于滨海湾区的商业项目亚洲广场第二大厦出售给马来西亚的IOI产业集团。
“百利宫长期以来将自己定位为豪华购物目的地，其自身资料也突出国际品牌，”新加坡国立大学商学院房地产系教授李权旭表示。
“这种高端定位是经过数十年建立起来的，这很重要，因为奢侈品牌的聚集往往具有自我强化效应：一旦商场达到这种品牌定位水平，维持形象、租户需求和定价能力就会容易得多。”
李教授指出，在全球范围内，缺乏特色的零售业面临压力，但在“供应紧张的城市地段”，优质的、以体验为主导的目的地资产仍然极具价值。
他补充说：“百利宫坐落在乌节路的核心地带，并被明确定位为顶级永久地契综合开发项目，因此市场对它的估值与普通商场截然不同。”
这个包含零售、办公楼和医疗套房的永久地契项目，拥有714,915平方英尺的可出租净面积。截至1月31日，其零售和办公楼/医疗部分均全部租出。
此次收购将通过债务融资、6亿新元的私募配售以及出售亚洲广场第二大厦的收益来共同提供资金。
医疗套房
百利宫约三分之一的可出租净面积是其医疗和办公部分。
新加坡房地产中介公司（SRI）研究与数据分析主管Mohan Sandrasegeran表示，医疗部分是关键差异化因素，很可能对百利宫的整体估值有重大贡献。
他说，对这些空间的需求是由必需的医疗需求而非 discretionary spending（可自由支配支出）所支撑的，并补充说，供应仍然相对有限，尤其是在核心中央地段。
Realion集团首席执行官Desmond Sim先生表示，百利宫还受益于靠近伊丽莎白医院医疗集群的地理位置。
他指出，前往百利宫进行医疗预约的客户也会在那里花一些时间购物，该商场已成为一个标志性的医疗场所。
李教授表示，患者及其陪同家属为整个开发项目带来了人流量和消费，间接支持了零售业绩。
他补充说，虽然医疗和办公部分的表面收益率为3.4%，低于零售部分的4.1%，但它为收入状况增加了稳定性和多样性。
在宣布交易时，CICT首席执行官陈崇祥表示，收购百利宫将加强该信托的投资组合，并特别提到了其“具有防御性的医疗部分”。
他说，医疗部分受到人口老龄化和医疗旅游兴起等强劲结构性顺风的支持。
李教授在提及这些顺风因素时表示，这意味着投资者不仅看重零售现金流，也看重与医疗保健相关的需求，而后者随着时间的推移可能更具持续性。
“医疗空间本身也具有粘性，”他补充说，百利宫在零售裙楼之上的塔楼内设有90多项医疗服务。
“这些租户面临高昂的搬迁成本，并且受益于专科集群效应和患者对该地点的熟悉度。这使得该资产比纯粹的零售项目更具韧性。”
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乌节路奢华
CICT在周一的声明中表示，此次收购将进一步巩固其在市中心区的零售业务版图。
目前，其运营范围从乌节路地铁站，经过索美塞、多美歌和政府大厦地铁站，涵盖ION Orchard、狮城大厦、The Atrium@Orchard、新加坡来福士城和福南。
Sim先生称，这笔39亿新元的交易是过去五年来商业地产领域规模最大的交易之一，他将百利宫描述为其中的佼佼者。
他补充说，百利宫的客户群也是其能够成为乌节路沿线奢侈品牌锚点的主要原因，并指出另一个成功做到这一点的商场是ION Orchard。
Sim先生将这笔交易描述为凯德置地为其投资组合增加一个强大零售商场的战略举措，他指出CICT目前的零售资产包括ION Orchard、Bugis Junction以及其他邻里商场，如Westgate、Junction 8、Lot One Shoppers‘ Mall和Bedok Mall。
在CICT的网站上，狮城大厦、The Atrium@Orchard、福南和新加坡来福士城被列为综合开发项目。
李教授表示，百利宫受益于靠近乌节路和索美塞地铁站，这赋予了它良好的可视性、通达性和客源深度。
他说，这些因素支撑着高昂的租金和长期的投资信心，并补充说，永久地契产权增加了一层大多数乌节路优质资产所不具备的稀缺性。
“百利宫特别吸引人的地方在于，它提供了即时的规模和即时的市场地位。如今，要在乌节路整合并重建一个类似规模的永久地契资产将异常困难，”李教授说。
“对于像CICT这样的机构所有者来说，这不仅仅是收购空间；更是收购在新加坡最重要商业走廊之一的战略存在。”
满租状态
分析师还指出，百利宫目前两个部分均处于完全承诺租用状态。
Sandrasegeran先生表示，这反映了持续的租户需求以及该商场吸引和保留跨不同用途的优质租户组合的能力。
他补充说：“零售部分受益于精心策划的国际品牌和生活时尚组合，而医疗和办公部分则得到更稳定、基于需求的支持。总之，这种多样化的租户基础有助于平滑市场周期中的收入波动。”
他表示，作为一项资产，百利宫提供了高度的收入可见性，这得益于稳定的租金流和有限的空置风险，并指出这种稳定性对投资者尤其具有吸引力。
由于39亿新元的协议价值与莱坊（Knight Frank）和戴德梁行（Cushman & Wakefield）分别给出的38.95亿新元和39.05亿新元的估值非常接近，该价格似乎是“基于市场基本面锚定的”。
“总体而言，虽然总价数额巨大，但它反映了稀缺性、黄金地段、资产质量和收入韧性的结合。”
Sim先生指出，投资者购买商业开发项目有两个原因——稳定性或增值。例如，一些投资者可能会购买出租率为80%的商场，并计划提高出租率以获得溢价。
他补充说，就百利宫而言，其各部分出租率均为100%，投资它是一个“稳健的选择”。
Sim先生指出：“这意味着我什么都不需要做，凭借我在凯德置地的投资组合，我有信心即使出租率降到99%，我也能轻松将其提升到100%。”他表示，租金增长将为投资者带来价值。
他补充说，由于CICT拥有许多商场且经验丰富，它很可能拥有潜在的客户渠道，并能作为业主提供稳定性。该公司有信心，即使有租户离开，其他零售商也会进驻。
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