新加坡老旧公寓需要“扶一把”：规则升级比补贴更关键
编者按：新加坡，这个以“居者有其屋”自豪的城市国家，正面临一个隐秘却日益尖锐的危机：3750个私人住宅项目中，超过1000个已步入30年以上的“老龄化”。电梯停运、防水层老化、消防系统失灵……这些不再只是个案，而是结构性的“定时炸弹”。然而，更令人心惊的是，许多业主直到被高额特别摊派费砸中，才恍然惊觉社区基金早已入不敷出。这不是天灾，而是人祸——源于制度漏洞、财务欺瞒与治理惰性。政府姗姗来迟的修法，能否为这些垂暮社区注入新生？本文深度剖析了沉降基金的困境与出路，从强制性建筑评估到公共资金介入的伦理边界，直指核心：在私产与共治的博弈中，如何避免让老人与弱势群体为“钢筋水泥的衰老”买单？这不仅是新加坡的考题，也为所有高速发展的城市敲响警钟。
新加坡：在该国3750个私人住宅项目中，超过1000个已达30年以上高龄，部分社区的衰老基础设施开始显露出疲态。电梯、防水层、消防系统及电力设施等装置的设计寿命即将告终，但并非所有社区都备足资金进行修缮。正如媒体报道所示，后果便是一笔笔高额特别摊派费，让不少业主措手不及。然而，这本不该是意外——建筑物会老化，系统会磨损。真正的问题是，为何如此多私人社区将可预见的成本当作紧急突发事件处理？政府此时着手检讨《建筑（分层管理）法》，提出修订案以协助管理公司（MCST）维持充足的沉降基金，正是及时且受欢迎的举措。
破解沉降基金困局
所有MCST依法须设立沉降基金，用于维护和改善工程，虽然可灵活决定筹资金额。国家发展部在2019年国会答复中曾表示，鉴于私人住宅项目的维护需求千差万别，设定统一的最低额度并不切实际。如今，这一立场应被重新审视。由于长期缺乏法定最低限额，许多MCST在太长时间内收缴过少资金。拟议的修订案可能会引入按楼宇年龄、单位数量及安装基础设施类型而定的最低缴费标准。例如，小型社区只有少数业主分摊大修成本，而配备更多设备如电梯和泵组的社区，则面临更高的长期更换账单。最低限额应反映这些差异。仅有法定下限并非万全之策，其中一部分应专用于电梯、消防系统、水箱及结构性维修等核心设施，防止资金消耗在美化升级上，而安全工程却排在队尾。
管理超过20年楼龄社区的MCST，还可被要求每五年至少进行一次建筑状况评估，并以此制定涵盖未来10年的必要工程计划。目前，《建筑控制法》规定住宅建筑须每10年进行结构检查，楼龄逾20年的建筑则每7年进行外墙检查。然而，这些检查仅止于“骨架”与“表皮”，电梯、消防系统、水箱及其他长期必备设备却游离于法定监管之外，尽管它们正是沉降基金最大开支的来源。这些评估应由MCST资助，虽然会增加成本，但及早发现磨损，或许能避免日后更昂贵的维修。
共筹资金的难题
3月4日，国家发展部第二部长英兰妮在宣布检讨时表示，当局正探索为“符合条件的私人楼宇业主及经营者提供选择性关键安全设施的共筹资金支持”。建设局3月20日澄清，此类支持将针对升级老旧电梯中安装时尚未配备的关键安全功能。该局强调，无意动用公共资金进行维修、翻新及保养工程，或一般的电梯维修与更换，这些应由私人社区沉降基金承担。鉴于约76%的新加坡居民居住在组屋中，任何干预都需面对严峻的政治现实：用纳税人的钱补贴多数人无法使用的私人设施，难以自圆其说。然而，在两类情况下，公共资助有狭窄却合理的依据——电梯与自动扶梯的安全功能，以及老旧社区的无障碍改善。当老旧公寓缺乏无阶梯通道或电梯达不到现行安全标准时，后果不仅限于私人业主，尤其在老龄化社会中。政府检讨无障碍基金，包括可能扩大覆盖范围至活跃乐龄及痴呆友好设施，正反映了这一更广泛的公共维度。
除共筹资金外，另一种方法是政府促成的低息贷款，专门用于涉及安全与宜居性的严格界定核心工程。但单靠贷款无法解决问题。《建筑（分层管理）法》第38条允许MCST借贷，然而同一MCST仍需获得内部批准才能偿还债务。政府背书的贷款计划因此可能在最需要它的社区中夭折。这才是真正的治理瓶颈。当独立评估认定某项工程对安全、无障碍或宜居性属必要时，法律应允许该工程及相关借贷以较低门槛获得批准。若动议在合理通知及二次投票后仍被否决，MCST应有权向分层地契局或建筑专员申请命令，授权仅用于经认证工程的借贷。
提升财务透明度
拟议修订案中，标准化财务信息提交及公开部分关键财务信息，也是正确的方向。这种财务透明度提升将惠及现有业主及潜在买家。目前，买家须通过转让律师索取包括沉降基金余额在内的经审计账目，并支付费用才能查阅。很少买家想到要问，更少人会解读所见。结果便是，关于住宅最重大的财务事实之一——社区是否为下一轮大工程存足资金——往往是大多数买家在决定购买后才得知，甚至根本不知情。标准化信息披露能为买家在承诺购买前提供所需信息，同时确保MCST支出决策的纪律。
培训与专业化
公众咨询还提议对管理委员会成员进行强制培训。许多人出于真诚承诺而服务，但缺乏技术、财务或法律知识。要求办公人员接受基础培训，将强化关键决策——尤其在大额资本预算的老龄社区。与MCST携手合作的还有管理代理，他们提供专业建议并管理私人社区的日常运作与行政职责。然而，管理代理的认证仍是自愿性质。对于管理达到一定规模与楼龄的社区，或配备电梯及消防系统等关键设施的社区，这应成为强制要求。最新提案要求MCST为管理代理设定绩效指标，是有益的补充而非替代——因为一个无法自行设定有意义绩效指标的管理委员会，恰恰是最需要合格管理代理提供建议的。新加坡不应将老龄公寓视为纯私人事务，也不应将其视为大范围补贴的对象。它能做的是让私人业主承担首要责任，要求更好的规划、更强的信息披露及更有效的治理。同时，降低经认证核心工程的程序障碍，并确保在提供融资时，法律为值得的社区提供切实可行的接受途径。这才是新加坡以公平且可持续的方式，帮助老龄公寓的应有之道。
作者：Gabriel Kor，新加坡国立大学建筑环境系法学副教授兼副主管（学术）。文中所表达的观点仅代表作者本人，不代表国立大学的观点与立场。
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