重税压不住！首尔房价涨势难挡

对多套房持有者征收的重税，在时隔10天后重新被提起。这项政策在卢武铉和文在寅执政时期共实施过四次，官方理由是抑制投机、稳定房价。虽然政策公布后的缓冲期曾出现短暂稳定效果，但每次措施正式生效后，首尔房价无一例外地上涨。在低利率或全租房价飙升导致住房需求增加的时期，这种税反而造成房源被锁死、供需错配，反而加剧了价格过热。

① 2004年卢武铉政府首次实施

卢武铉政府率先对多套房持有者开征重税。2002年江南房价快速上涨后，政府在执政第一年的2003年就宣布了”10·29措施”，决定从次年1月开始对全国范围内拥有三套及以上住房的人适用60%的统一税率。这几乎是当时最高36%资本利得税的两倍，堪称高强度措施。面对这史无前例的监管消息，多套房持有者纷纷抛售房产，导致10月曾暴涨2.49%的首尔房价从11月到次年1月连续三个月下跌。然而，2月房价再次回升，政策实施后的六个月内，首尔房价反而上涨了1.61%。

② 2007年卢武铉政府强化措施

2005年起房价明显反弹，卢武铉政府在该年8月31日的措施中宣布对两套房持有者适用50%的统一税率，2007年1月实施。但这次连提前抛售效应都没出现。虽然”10·29措施”曾因抛售潮让房价短暂下跌，但”8·31措施”公布后，2006年全年房价反而大幅上涨。最终，卢武铉总统在2007年1月23日的新年致辞中就房地产问题公开道歉。随着2008年全球金融危机后房市进入低迷期，李明博政府从2009年起逐年推迟该税，朴槿惠政府在2014年干脆废除了这一制度。

③ 2018年文在寅政府重启重税

2017年5月文在寅政府上台时，房市正从长期低迷转向升温。这年8月2日的措施中，政府决定对首尔等管制区内的两套房持有者在基础税率上加征10个百分点、三套房及以上加征20个百分点，2018年4月生效。政策公布后，2017年8月高达1.05%的首尔房价涨幅在9月骤降至0.15%，看似有效。但实施后六个月内，公寓价格暴涨7.3%。多套房持有者惜售，时任首尔市长朴元淳关于”汝矣岛和龙山综合开发”的表态又刺激了需求。最终，政府在实施仅六个月后就推出了”9·13措施”，收紧贷款和房产税。

④ 2021年文在寅政府加税升级

尽管一再出台调控，房价仍失控。2020年7月，政府将两套房持有者的附加税率提高到20个百分点、三套房及以上提高到30个百分点，2021年6月实施。然而，首尔公寓供应因旧改和重建政策早已减少，新冠疫情又导致流动性激增。更糟的是，2020年8月实施的”租赁保护法”让全租房价飙升，重税完全失效。从公布到实施的11个月间，首尔房价上涨了15.07%，实施后六个月又飙升8.63%。房价暴涨催生了20-30岁年轻人的疏离感——他们过度借贷买房，以至于出现了”灵魂借贷”（영끌）这个词。

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