【编者按】在繁华都市的霓虹背后，有一个梦想正变得越来越沉重——那就是“安家”。从吉隆坡到雪兰莪，节节攀升的房价像一道无形的高墙，将无数普通工薪族挡在门外。27岁的行政助理努尔·赛拉为了靠近父母，苦苦寻觅一年，最终只能依靠政府保障房计划，在远离市中心的地方购得一处小窝。她的故事，是马来西亚无数年轻一代的缩影。官方数据显示，大马房价收入比已连续十年处于“严重难以负担”区间，而政府与开发商之间的博弈、市场供需的错配，更让“居者有其屋”的愿景步履维艰。这不仅是数字的游戏，更是关乎一代人生活选择的现实命题。当房子从“港湾”变成“奢望”，我们该如何寻找出路？

吉隆坡讯：过去一年左右，努尔·赛拉·阿莉亚·尼扎穆丁加紧寻找她的第一套房子，渴望在父母附近安定下来——他们住在雪兰莪州的莎阿南。

现年27岁的赛拉在那里长大，对这座城市感到舒适，并且不想离父母太远，因为她唯一的兄弟姐妹定居在国外。

但是，被视为马来西亚经济中心、工作岗位高度集中的大吉隆坡地区的房价，很快给她的热情泼了冷水。

根据官方数据，2025年，吉隆坡和雪兰莪的房价中位数分别为56万令吉（14.23万美元）和47万令吉，较前一年上涨了7%和4.4%。这与2024年1.6%和0.4%的涨幅相比，是一个飙升。

马来西亚联邦政府将可负担房屋定义为最高价格不超过30万令吉的房屋。

“看着房价，我自问，‘我什么时候才能拥有自己的房产？我需要先成为老板或经理吗？’”在医疗行业担任行政助理的赛拉告诉CNA。

赛拉的基本月薪为3900令吉，她将自己的搜索范围限制在政府为收入低于上限者保留可负担房屋的计划中，因为这些是唯一符合她预算的选择。

去年12月，赛拉通过“雪兰莪我的家园”计划，以29万令吉在莎阿南购买了一套新单元。该计划仅对家庭月收入最高1万令吉的买家开放。她独自偿还住房贷款，并计划很快结婚。

她的新公寓预计将于2028年第四季度完工，在不堵车的情况下，距离吉隆坡市中心大约30分钟车程。

“政府的（可负担住房）举措让我们能够购买自己的房产，但它可以做得更多，”她说，并呼吁审查主要城市的住房市场是否真的针对马来西亚人还是外国人。

“对我来说，吉隆坡的价格范围太高了；不适合我们这些有普通工作的人。这就是为什么我觉得在马来西亚买房非常昂贵。”

根据官方数据，自2014年以来，马来西亚的房屋一直“严重难以负担”，当时该国的房价中位数几乎是家庭年收入中位数的五倍。

这个房价收入比，或称中位数倍数，是世界银行和联合国推荐的衡量住房可负担性的方法。当房价是家庭收入的三倍或以下时，才被认为是可负担的。

十年后的2024年，马来西亚的住房变得稍微容易负担一些，中位数倍数从4.9降至4.2，尽管这个分数仍然落在“严重难以负担”的范围内。

2月26日，参议员迈克尔·穆贾·利汉告诉议会上议院，马来西亚主要城市的房价已飙升至越来越难以负担的水平。

据报道，他说：“尽管建筑成本和房产价值上升了，但平均工资增长未能跟上。”他呼吁政府实施更严格的价格控制和更有针对性的税收激励措施。

一个月前，巴力国会议员穆罕默德·伊斯米·马特·塔伊布曾询问政府如何应对高房价，他称这对首次购房者是一种负担。

分析人士表示，由于收入增长缓慢、贷款期限延长以及开发商成本上升，住房仍然难以负担。这些开发商反过来为了获得更大的利润空间而提高房价。

尽管可负担性略有改善，但他们警告说，持续的高房价意味着许多马来西亚人无法拥有住房，并导致住房贷款在家庭债务中的份额不断上升。

“首次购房者几乎不可能在中心位置，特别是在城市地区购买房产，”Olive Tree房地产咨询公司首席执行官陈文春告诉CNA。

“我们倾向于认为，某种形式的（政府）土地价格补贴对于降低可负担房屋的开发成本和定价至关重要。”

政府做得够吗？

认识到公开市场上的房屋对一些马来西亚人来说可能难以负担，联邦和州政府推出了几项住房计划，以帮助收入最低的40%和中等收入的40%人群。

这些计划有包括公民身份和家庭收入在内的资格标准，并提供价格上限约为30万令吉的房屋，采用混合融资模式，包括可能的“先租后买”。

联邦政府的计划包括PR1MA，这是一家政府关联公司直接或通过与私人开发商的自愿合资在全国范围内建造可负担房屋。价格从15万令吉到超过50万令吉不等，具体取决于地点和项目。

联邦直辖区住宅是联邦政府的另一项可负担住房计划，专为在联邦直辖区——吉隆坡、布城和纳闽——工作的马来西亚人设计。价格从20万令吉到超过40万令吉不等。

州政府对其土地拥有既得权力，因此有自己的可负担住房计划。

但与联邦政府不同，各州在财政和能力上受到更多限制，并不直接在这些计划下建造可负担房屋。相反，它们要求私人开发商在所有项目中至少包含30%的可负担住房。

一个例子是雪兰莪州的“雪兰莪我的家园”——赛拉选择的计划——该计划提供的房屋价格从24万令吉到超过35万令吉不等。

另一个是柔佛州的“可负担房屋”，提供四个等级的可负担住房，最高等级的家庭收入上限为1万令吉，房屋价格在25万至30万令吉之间。

虽然专家们欢迎联邦政府为保持住房可负担性而采取的措施，包括印花税豁免和信贷担保，但他们表示，各州应停止依赖开发商来承担建造可负担房屋的成本。

这是因为开发商最终会提高公开市场单元的价格，以抵消其开发项目中建造可负担住房的成本。他们说，这推高了整体价格——这种做法被称为交叉补贴。

国际房地产咨询公司Rahim and Co的董事西瓦·尚卡尔表示，相反，州政府应该留出土地用于可负担住房，以低廉的价格出售给开发商，并免除相关的合规成本。合规成本是企业为遵守法律、法规和行业标准而产生的总费用。

“开发商是资本家——他的工作是为利益相关者创造利润，而不是提供福利。福利必须由国家提供，”他告诉CNA。

西瓦指出，一些开发商可能会在远离城市中心、土地成本更便宜的地方建造州政府的可负担住房，这使得即使在那个低端市场也难以吸引买家。

这意味着可负担住房可能建在不合适的地点或设施或连通性差的地方，造成供需错配，导致这些房屋空置。

2025年，价格低于30万令吉的房屋占未售出已建成单元的最大部分（37.7%）。

“那些（适合购买的）房子，价格却永远让人负担不起，”西瓦说。

“这种情况是一个恶性循环，如果我们不迅速解决，它会持续下去。”

但政府警告说，在干预价格控制时，必须“取得平衡”，因为现有的房主不希望看到自己的房屋价格下跌。

在2月马来西亚经济论坛关于住房改革的小组讨论中，住房和地方政府部长倪可敏坚持认为，政府希望确保房价以“健康”的速度升值。

他说：“不可能一直控制价格并确保它不上涨，因为我们不是一个纯粹的共产主义或社会主义经济体。”

“作为政府，我们的主要职责是确保价格不被高度投机。同时，人民的收入必须缓慢但稳步地增长。”

倪可敏补充说，这就是为什么首相安华·依布拉欣将吸引贸易和投资作为他出访海外的优先事项。

安华在3月份表示，马来西亚在2025年吸引了价值2071亿令吉的外国投资，较前一年增长20.9%。

“当我们吸引更多外国直接投资，吸引更多跨国公司时，它们将提供高收入工作。所以当收入高时……住房就会更容易负担，”倪可敏说。

但国库控股研究院（KRI）2024年的一份报告认为，马来西亚城市中难以负担的住房迅速增加，主要不是一个工资停滞的问题。

KRI研究助理西瓦拉克希米·库纳塞卡兰写道：“这是因为无论工资增加多少，即使有最低工资干预，也无法现实地跟上马来西亚房价的快速上涨。”

西瓦拉克希米告诉CNA，解决住房可负担性需要更广泛的结构性改革方法，并指出缺乏全面的数据——例如当地人口的收入或需求——来有效分析地方层面的住房市场动态。

她说：“在马来西亚，州政府的住房机构并不经常收集或利用家庭数据（如果这些数据对它们可用的话）来监测其所在地区的住房需求。”

“这种限制可能导致供应的住房单元与人口需求不符，造成供过于求；或者相反，需求旺盛的住房单元供应不足，导致供需错配。”

马来西亚理工大学（UTM）房地产经济学副教授穆罕默德·纳吉布·拉扎利表示，可负担性不仅仅是标题价格，还包括靠近工作地点、可靠的交通和服务。

在伦敦和悉尼等城市，研究表明，某些地区的可负担住房入住率很低，因为就业机会和通勤距离是更重要的因素。

“政府在将政策从一刀切的价格定义转向与收入挂钩、对地点敏感、反映当地收入能力的策略方面，扮演着关键角色，”纳吉布告诉CNA。

“简化规划审批、减少监管延误以及协调基础设施提供，可以降低开发成本，并鼓励在更便利的地点增加供应。”

Olive Tree的陈文春建议成立一个单一的联邦机构来管理可负担住房的“整个生命周期”，以实现真正的规模经济，并以新加坡建屋发展局为例。

他说，该机构将监督土地的收购或转让，以及可负担住房的建造和销售。

他补充说：“政府可以释放国有土地专门用于可负担住房开发，这些开发项目靠近以公共交通为导向的发展项目和其他公共设施，而不是依赖私人开发商寻找土地。”

“这消除了‘土地成本’变量，使价格趋向于更可负担的门槛。”

回到2月份的小组讨论，倪可敏表示，虽然单一机构的想法“在纸面上看起来不错”，但他强调马来西亚“不是一个岛国共和国”，而是一个拥有三级政府——联邦、州和地方议会——的联邦制国家。

考虑到州政府在土地事务上的权力，这位部长表示，由安华主持的国家可负担住房委员会与所有州政府接触，以确保全国范围内“一致”的住房政策。

CNA已联系倪可敏的办公室，就马来西亚住房的可负担性寻求进一步评论。

丹尼尔·苏布拉马尼亚姆在2021年购买了他的第一套房子——位于雪兰莪州八打灵再也一栋公寓楼里的一个二手单元，价格为49万令吉——他说自己当时“很幸运”，收入足够负担得起。

“目前，我的住房支出，包括抵押贷款、税费和公寓管理费，约占我实得工资的40%，”这位31岁的管理顾问告诉CNA。

“我可以想象，对于那些收入较低的人来说，情况会困难得多，而且我认为平均工资也更低。”

但丹尼尔认为，在控制房价方面，政府能做的只有这么多。

他补充说：“这仍然受制于开发商设定的市场价格。如果新推出的楼盘仍然售罄，人们继续投资（于这些开发项目），我看不出房价怎么会下降。”

吉隆坡的住房可负担性与该地区其他首都相比如何？

2025年亚太住房可负担性指数发现，该地区的住房可负担性“仍然受限”。

报告称，尽管该地区一些国家的收入有所增长，许多市场和细分领域的价格有所下降，但情况依然如此。

该指数也使用中位数倍数法，但将“可负担”定义为房价中位数低于家庭年收入中位数的五倍。

该指数由全球房地产和土地利用专家网络城市土地研究所编制，使用截至2024年底的数据，考察了该地区41个城市。

研究发现，考虑到公寓价格，吉隆坡的中位数倍数为5.0。

这比雅加达的公寓（7.5）、新加坡的私人住宅（16.9）、河内的住宅（19.1）、马尼拉的公寓（19.8）和曼谷的公寓（20.3）更容易负担。

报告指出，新加坡是该地区唯一提供可负担住房的首都城市，其公共住房公寓的中位数倍数为4.3。

报告称：“虽然市场力量总体上是住房可负担性最重要的决定因素，但政府政策是最大的单一驱动力。”

“监管和税收对住房的供应和需求都会产生巨大影响。”

但报告补充说，政府面临着取悦优先事项相互冲突的公民的挑战。

“房主不希望看到自己的房屋价值下降。潜在的房主则希望看到房屋变得更便宜。”

开发商可以扮演“更强角色”

KRI的西瓦拉克希米呼吁开发商扮演“更强的角色”，建造符合现有家庭偏好且他们实际负担得起的可负担房屋，同时确保“体面和足够”的质量标准。

她引用数据表明，住房供应反而“偏向”高端住宅：2023年，价格在50万令吉及以上的新推出住房单元占总推出量的39%。这一比例在2024年上升至41%，然后在2025年略微下降至40%。

她说：“这种豪华住房供应的趋势很可能在城市地区更为明显，因为那里工作机会集中。”

UTM的纳吉布强调，甚至在施工开始之前，开发商就面临着与土地收购、基础设施提供、合规要求和融资相关的“重大开支”。

他说：“行业分析经常显示，土地和相关开发成本可能占项目总价值的很大一部分，特别是在大吉隆坡等需求最强劲的城市地区。”

“这些结构性成本限制了价格在不影响项目可行性情况下的下降空间，这解释了为什么私人开发商倾向于专注于中端市场，除非有激励措施或规划改革的支持。”

但四年前购买了第一套房子——位于吉隆坡冼都、价格近40万令吉的新公寓——的诺·伊扎·伊沙克质疑，开发商是否真的成功地瞄准了高收入买家。

这位37岁的秘书指出，她亲眼看到在她居住的地区，价格更高的单元一直空置。

2025年，价格高于50万零1令吉的房屋占未售出已建成单元的第二大份额（34.7%），这表明更昂贵的单元也并非完全被抢购一空。

“如果这届政府想推动年轻一代购买他们的第一套房子，他们真的应该审视房价和可负担性，”伊扎说。

“因为即使你建了很多房子，但价格非常高，你期望收入与价格不匹配的年轻一代怎么做呢？”

西瓦拉克希米鼓励开发商通过进行适当的可行性研究来减少供需错配。

她说，这确保了房屋以合适的价格和建筑标准建造，地理位置良好，并且在该地区当地人口的负担能力阈值之内。

纳吉布敦促开发商采用成本效益高的建筑技术、标准化设计和更好的市场调研，使产品与实际的家庭形成趋势保持一致，而不是投机需求。

住房部长倪可敏在小组讨论中表示，他一直建议开发商进行可行性研究，并通过工业化建筑系统（IBS）等技术降低建筑成本。

IBS是马来西亚的一种建筑技术，构件在受控环境（现场或非现场）制造，然后运输并以最少的现场工作组装。

“为了确保任何IBS工厂的可持续性，你每年需要大约2万个单元，以确保你的投资在商业上可行，”倪可敏说。

“因此，（我的部门）将研究一种新的操作模式，我想通过支持IBS工厂，将一些开发商联系起来，以降低成本，使其更可负担。”

马来西亚房地产和住房开发商协会（REHDA）告诉CNA，建筑成本只是构成开发成本的“众多因素之一”。

REHDA主席何汉生说：“它们还包括劳动力成本（包括工资）、土地成本和合规成本；后者可能是一笔相当高昂的费用。”

他说，开发商在“仔细考虑”开发成本增加和交叉补贴等因素后提高房价，但这反过来又有可能吓退潜在买家。

何汉生说：“为了解决这个问题，许多开发商已决定降低利润率，但并非所有开发商都能做到这一点，因为很多是中小企业。”

“我们担心，从长远来看，这并非完全可行的步骤，因为从历史上看，开发成本将继续上升。”

何汉生希望取消要求开发商在所有项目中至少包含30%可负担住房的一刀切政策，他强调可负担房屋的售价往往低于其建造成本。

他说：“虽然我们赞扬政府为可负担住房所做的努力，但目前一刀切的可负担住房配额政策，要求配额房屋与开发商的自由市场住宅单元位于同一地点，这确实阻碍了开发商优化资源以更好地服务人民。”

何汉生说，“政府完全接管可负担住房”将使其能够对相关政策采取更数据驱动的方法，消除开发商交叉补贴的需要，并“很可能”导致自由市场的房价降低。

他说：“同时，这将使开发商能够根据供需模式，更自由地在正确的地点建造人民真正需要的房屋。”

“这将使购买者能够选择价格符合其负担能力水平的房屋。”

何汉生还敦促金融机构向所有人群，包括收入最低者和零工经济工作者（他们可能不符合现有融资选项的条件）提供“全面的融资激励措施”。

他补充说：“如果所有行业利益相关者都尽自己的一份力……我相信可负担性将比现在好得多。”

是时候限制住房贷款期限了吗？

话虽如此，KRI的西瓦拉克希米指出了“容易融资”带来的问题，这些问题助长了更高的房价。

她说：“虽然住房需求仍然很高，但适度的收入增长不足以缩小可负担性差距，而对抵押贷款的日益依赖进一步扩大了这一差距。”

西瓦拉克希米补充说，尽管房价快速增长，但更长的贷款期限和更高的贷款价值比等创新融资措施，使得昂贵的住房“更容易获得，并且看起来可以负担”。

在马来西亚，住房贷款期限最长可达35年。

在上个月关于住房改革的小组讨论中，MBSB银行集团首席执行官拉菲·哈尼夫指出，有必要重新审视马来西亚长期建立的、鼓励基于私人消费增长的经济模式。

他说，这可能意味着对住房贷款期限设置上限，以便土地价格——高房价的主要推手——能够自行“修正”。

他解释说，这是因为较短的贷款期限会影响销售可行性，进而影响开发商愿意为土地支付的价格。

拉菲补充说：“什么是恰到好处的期限？是25年吗？是30年吗？这就是银行需要与政府合作的地方，以在保持（土地）价格不太高或不太低之间找到适当的平衡。”

“如果我们对汽车融资和个人融资设定了上限，我们是否也应该对住房融资设定上限？但这项政策必须谨慎制定，因为如果设定上限，现有房价可能会下跌。”

UTM的纳吉布提出了一个更可持续的混合融资框架，该框架将伊斯兰金融、小额信贷、绿色伊斯兰债券和公私合作伙伴关系结合在一个单一的住房融资机构之下。

伊斯兰债券是代表有形资产、服务或项目所有权而非债务义务的伊斯兰债券。

纳吉布在2025年的一项研究中写道，该融资框架将引入货币协调机制，包括利率上限、与收入挂钩的还款和流动性窗口，以稳定可负担性，抵御宏观金融冲击。

他告诉CNA：“当供应、融资和政策与实际需求条件保持一致时，可负担性结果会以比单纯依靠（政府）补贴更可持续的方式得到改善。”

郭耀安在2021年与妻子一起在雪兰莪州八打灵再也购买了一套70万令吉的二手有地住宅，他认为可负担性取决于买家寻找什么以及愿意忍受什么。

这位34岁的公务员有同龄人并不介意住得离城市更远，因为他们大多在家工作，或者在郊区买房出租，同时自己在城市租房。

他告诉CNA：“与新冠疫情前相比，房产贷款的利率更好，而且政府出台的政策——例如印花税豁免——对首次购房者非常有帮助。”

“我只是觉得，在马来西亚，寻找可负担住房的人会越来越难找到，因为工资增长不够快，而且我想在普通人群中，人们仍然对租房感到满意。”