首尔房价将上涨4.2%，全租与月租双双飙升

【编者按】楼市风云再起，首尔房价领跑！韩国住宅研究院最新预测显示，2026年首都圈住宅市场将持续升温，尤其首尔地区房价与全租价格涨幅均超4%，引发市场高度关注。随着供需失衡加剧、政策调控深化，购房者与租客双双面临压力。本期深度解析，带你透视数据背后的楼市真相，把握未来趋势，无论是安家置业还是投资决策，这份前瞻性报告都值得你细细品读。

2026年首都圈住宅市场预计将保持整体上涨趋势。在首尔，房价和全租价格预计将上涨超过4%。

韩国住宅研究院（KHI）于23日在首尔中区韩国工商会议所举行的“2026年住宅市场预测与政策方向”新闻发布会上公布了这一展望。KHI基于过去20年对房价波动产生重大影响的关键变量，如流动性、利率、住宅供需和经济预测，对明年房价进行了预测。该发布会由徐钟大院长、高级研究员金秀贤和室长金德礼出席。

根据KHI的数据，住宅销售价格预计在首尔将上涨4.2%，首都圈上涨2.5%，非首都圈地区上涨0.3%，全国范围内上涨1.3%。

预计明年的全租和月租价格将比今年上涨得更快。全国范围内，价格预计将上涨2.8%，首都圈上涨3.8%，首尔上涨4.7%，非首都圈地区上涨1.7%。这归因于住宅竣工量减少、多套房持有者税收以及迫使实际需求买家立即购买入住的许可制度导致的全租和月租供应减少。特别是首都圈，由于住宅竣工量短缺和向月租转移的趋势日益增长，面临更大的上涨压力。

明年的住宅交易量预计将减少至约65万套，相当于住宅总库存的3.2%。考虑到历史上既不过热也不停滞的正常交易时期交易量约为90万套，今年和明年的交易量仅为正常水平的70%。

KHI预计，由于2至3年前公寓开工量减少，明年的住宅供应量将比今年进一步下降。目前存在未售出库存积压、购地后未开工的情况增加，加上住宅开发商财务能力恶化、信用评级下调以及监管收紧，开发项目中用于初期土地收购的过桥贷款和项目融资（PF）也面临挑战。高昂的融资利率进一步使私人住宅建设开工复杂化。为弥补不足，韩国土地住宅公社（LH）等公共部门正在增加供应，但与每年45万至50万套的需求相比，仍然不足。

基于截至今年的许可、开工和公共土地可用性数据，明年的供应量预计如下：许可量将增加至40万套（今年为38.6万套），开工量将上升至32万套（今年为27.8万套，文在寅政府时期平均为53万套），销售量将增加至24万套（今年为23万套，文在寅政府时期平均为32万套），而竣工量将急剧下降至25万套（今年为34.2万套，文在寅政府时期平均为51万套）。

KHI强调，首都圈每年需要25万套的供应量。尽管由于LH的积极作用和市场活跃，预计许可量将增加2万套至22万套，开工量将增加4万套至21万套，但由于2至3年前开工量减少，竣工量预计将减少3万套至12万套——仅为历史平均水平的一半。

作为政策方向，KHI提议放宽土地交易许可制度和贷款规定。高级研究员金指出：“多套房持有者无法在租期结束前出售出租房产，因为实际需求买家无法立即入住。”他补充道：“在购买出租房产时，应将入住日期调整至最短租期（2年）结束，以便房产能够进入市场。”他还指出：“首次购房者的贷款规定需要进行适当调整。”

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