住房重压让美国人喘不过气，两党出招谁能解困？
【编者按】在物价飞涨的今天，住房问题已成为压垮美国普通家庭的最后一根稻草。特朗普曾以“可负担生活”为口号赢得连任，如今却称其为“民主党骗局”，而民众仍在房贷与租金中挣扎。两党在选举压力下纷纷抛出住房方案，从税收优惠到放宽 zoning 法规，从打击企业炒房到可转移贷款，看似针锋相对，实则暴露出政治博弈远多于民生关怀的本质。当加州房价突破87万美元、无家可归者超11万人的今天，这些方案是真能解燃眉之急，还是又一场选举表演？让我们穿透政治话术，看清住房危机背后的残酷真相。
华盛顿——唐纳德·特朗普在2024年凭借“让生活可负担”的承诺，成功将自己再度送入白宫。
但如今，特朗普却改口称“可负担性”是民主党编造的骗局，坚称问题已解决。然而，高昂的生活成本——尤其是住房压力——依然像巨石般压在选民心头，也拖垮了总统的支持率。
《纽约时报》与锡耶纳大学本月民调显示，高达58%的受访者不满总统处理经济的方式。
未来几个月的经济表现，将直接决定民主党能否延续2025年的选举势头，进而夺取国会一院甚至两院的控制权。
由于住房成本是民众评判经济的核心指标，两党最近几周纷纷抛出针对可负担性的方案。以下是他们扩大住房供给、抑制成本的对决计划深度解析：
可负担性危机到底多严重？
全美范围内，过去十年工资增长几乎停滞——美联储数据显示，2014至2024年仅增长21.24%。同期，房租和房屋售价却翻了一倍多，医疗与食品成本分别暴涨71.5%和37.35%。
全国房价收入比已冲至历史峰值，加州和夏威夷等沿海州更是极端案例。
加州立法分析办公室指出，该州住房成本约为全美平均水平的两倍，且近年正以“史上罕见速度”攀升。加州房地产经纪人协会数据显示，2024年加州房屋中位价达87.7285万美元，而美联储统计的全美中位价仅约42万美元。
加州住房部门称，该州每年需新增18万套住房才能满足需求，但目前远未达标。无家可归者人数在2025年仍高达11.6万，近期才刚出现下降趋势。
民调怎么说？
盖洛普上月调查中，超过三分之二的美国人认为经济正在恶化，仅36%认可总统表现——这是其第二任期以来的最低支持率。
47%的受访者形容当前经济状况“糟糕”，较一个月前上升7个百分点，创特朗普上任以来最高纪录。仅21%认为经济“极好”或“良好”，31%评价为“一般”。
美联社民调更显示，仅16%的共和党人认为特朗普在解决生活成本问题上“大有帮助”。
民主党提出了什么方案？
该党正力推增加住房供给的措施，并试图打破“限制性”独户住宅区划，鼓励高密度开发。
参议院少数党领袖查克·舒默（纽约州民主党人）表示，民主党计划通过诸如加州参议员亚当·希夫去年12月提出的《住房繁荣法案》等来“强力刺激”建设。
希夫称该法案将通过刺激“数百万套可负担住房”开发来降低价格。提案将扩大低收入住房税收抵免，预留租金援助与无家可归者救助资金，并为教师、警察、消防员等“中等收入”劳动者提供100亿美元住房补贴。
该法案尚未进入委员会审议，在共和党控制的国会通过希望渺茫，但希夫警告称，反对者可能因不作为付出政治代价。
共和党又如何应对？
190名众议院共和党人本月提出“宏大美丽法案”的后续提案——该税收与支出计划已于去年7月由特朗普签署生效。
共和党研究委员会将其描述为“可负担性一揽子计划”，旨在降低首付、改革抵押贷款并创造更多税收优惠。
该组织领导人称，提案可削减1万亿美元预算赤字，且只需简单多数即可通过。
“这份蓝图……通过民主党无法阻挠的和解程序，锁定了特朗普总统的放松监管议程。”领导该组织的得州共和党众议员奥古斯特·普夫卢格称，“我们拥有11个月的多数优势，一天都不会浪费。”
尽管尚未正式立法，共和党人表示提案将包含机制，可因租金管制和移民政策问题取消对蓝州的资助，预计节省480亿美元。
特朗普总统已支持一项2000亿美元的抵押贷款债券刺激计划，称将压低贷款利率与月供。负责监管房利美和房地美的白宫，则持续推广“可转移、可承继抵押贷款”概念——这两家企业支撑着美国大部分房贷。
特朗普表示，此举将允许购房者保留原有贷款利率，或让新业主承接前业主的贷款。
与此同时，司法部已就美联储装修费用对主席杰罗姆·鲍威尔展开刑事调查，特朗普则抨击其“无止境地维持高利率”。
总统还誓言在儿童照护、移民政策等问题上取消对各州的联邦资助。
“这无关乎他们认为有害的具体政策，”加州民主党众议员劳拉·弗里德曼直言，“这只是特朗普想方设法惩罚蓝州的手段。”
两党有共识吗？
双方在众议院和参议院就配套措施开展合作。
两党共同推出的《住房之路法案》试图通过减少监管障碍扩大住房供给，已在参议院全票通过并获白宫支持，但遭众议院共和党人抵制，尚未进入全院表决。
另一项两党提案《21世纪住房法案》去年12月以50:1在众议院金融服务委员会通过，同样未进入全院表决。
该法案与参议院版本类似，由阿肯色州共和党众议员弗伦奇·希尔与洛杉矶民主党众议员马克辛·沃特斯跨党派合作起草。若通过，将缩短审批时间、支持预制住房开发，并扩大低收入住房开发商的融资工具。
近期还出现罕见一幕：特朗普与加州州长加文·纽瑟姆共同承诺打击企业购房行为。
专家怎么看？
共和党禁止向庇护城市和实行租金管制的城市提供住房资金的提议，令住房专家震惊。
“任何针对住房和城市发展部资金设置规则、明确排除蓝城的条款，都将对加州大城市区造成灾难性影响。”加州大学伯克利分校特纳住房创新中心政策副主任戴维·加西亚警告。
加州公寓协会数据显示，该州超过35个城市实行租金管制政策。加州2019年通过租金稳定法，2017年立法批准庇护州法律，禁止州资源协助联邦移民执法。
这些议程紧随住房和城市发展部一系列削减支出措施而来，包括永久性住房投资上限30%，以及终止联邦紧急住房券计划——地方无家可归问题官员估计，这将导致1.45万人流落街头。
在洛杉矶县，住房和城市发展部资金约占无家可归者救助资金的28%。
“这将破坏众议院和参议院正在推进的两党努力，这些努力旨在推动证据支持的政策以增加住房供给、稳定租金和房价。”加西亚强调。
总统的抵押贷款指令也引发专家质疑。
“早在房地产泡沫时期，房利美和房地美就被迫进入风险更高的抵押贷款市场，而这正是问题的一部分。”加州公共政策研究所研究员埃里克·麦吉指出。
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