专家称买房仍可积累财富，但超额收益时代“已成过去”
编者按：在2020年代的大部分时间里，美国人的房产似乎变成了自动印钞机，疫情房市热潮让年房价涨幅屡创新高，家庭持有房产价值飙升超60%。然而，穆迪分析等机构预测，这种暴利时代即将终结，未来十年房价年均涨幅可能仅约2.1%，远低于过去十年的5%。对于中国读者而言，这不仅是美国房市的拐点信号，更是全球资产逻辑变化的一面镜子。房价慢涨意味着，买房不再是“躺赚”捷径，投资方程式正在改写。本文翻译自CNBC报道，保留原文观点，只是调整为更适合中文阅读的爆文语境。
2020年代的大部分时间里，对于许多美国家庭来说，拥有一套房子就像开了一台自动财富生成器。
疫情期间的房市热潮中，房价年涨幅常达到两位数。同一时期，美联储数据显示，美国家庭持有的房地产价值增长了超过60%。
然而，穆迪分析公司的预测显示，曾经助推这场财富热潮的房价飞速增长，短期内不太可能重演。
根据与CNBC Make It分享的预测，这家研究公司预计2026年至2035年间，全美房价年均涨幅约为2.1%。而标普CoreLogic Case-Shiller数据显示，过去10年房主习惯的年均升值幅度约为5%，这远远低于这个水平。
房利美调查的一组房市专家也预计，到2028年房价将温和增长，年均涨幅约2.2%。
房地产数据分析公司UrbanDigs联合创始人约翰·沃克普表示：“总的来说，我认为房价同比两位数的增长时代已经过去，至少在短期内是这样。房市正在回归一种更慢、更稳定的财富积累资产，而不是疫情后我们看到的‘火箭船’。”
房市投资方程式正在改变
美国人仍然把买房视为通往财务自由的路径。
2025年10月益普索对1085名美国成年人进行的调查中，81%的人表示拥有住房是安全的财富增值方式。
但穆迪分析首席经济学家马克·赞迪表示，与疫情期间的热潮相比，可负担性对未来房价增长的限制要大得多。
他说，这是因为许多买家现在面临比几年前更高的房价和借贷成本。
30年期固定抵押贷款利率已从疫情期间不到3%上升到近年来的约6%到7%，增加了新买家的月供。
赞迪说：“疫情期间人们习惯了极低的利率，心想哦，也许我们会回到那个水平，但除非发生经济衰退，否则回不去了。”
赞迪表示，随着房价升值放缓，买家可能需要更长时间持有房产，才能看到显著的净资产增长。对于房主来说，净资产是房屋价值与剩余抵押贷款余额之间的差额。更高的抵押贷款利率会减缓净资产增长，因为早期每笔还款中更多部分用于支付利息。
旧金山湾区的房地产经纪人温迪·纽曼说：“3%的抵押贷款利率时代异常强劲。买家当时以廉价资金借贷，同时房价快速升值。今天的买家往往面临接近7%的抵押贷款利率和更慢的升值速度，所以财富积累的方程不再那么戏剧化了。”
然而，升值放缓并不意味着买房就不能积累财富。
沃克普说：“如果房屋净资产增长放缓，中产阶级‘以房为财富基础’的剧本就会失去动力。当然，房地产仍然可以保值、强制储蓄和创造稳定，但可能无法产生房主在过去十年中习惯的超额收益。”
为什么拥有住房仍然有助于积累财富
买房的最大优势之一是，买家可以用相对较低的首付，通过抵押贷款融资完成购买，从而积累净资产。
根据Bankrate提供的计算，即使以每年2.1%的相对缓慢的房价增长，一个购买50万美元房屋、首付10%、利率6.5%的买家，10年内将积累约23.4万美元的住房财富。
然而，积累房屋净资产并非没有成本。房主通常需要支付抵押贷款利息、房产税、保险和维护费用。不过，每笔抵押贷款还款的一部分用于积累房屋净资产，而不是全部用于住房开支。而租房者通常不直接承担这些费用。
买家持有房产的时间越长，他们通过房价升值和抵押贷款本金还款积累净资产的机会就越多。纽曼说，另一方面，升值速度放缓意味着，对于仅住了几年就搬家的买家来说，买房可能不那么“宽容”。因为卖家经常面临总计数万美元的交易成本，这会减少卖房的收益。
纽曼说：“当升值幅度不大时，交易成本、利息、维护、税收和保险会蚕食更多收益。这就是为什么我鼓励今天的买家尽可能考虑七到十年的持有期。”
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