首尔地标限高令：降高度，增住宅，引爆居住新热潮
编者按：在首尔的心脏地带，一块承载着城市雄心与梦想的土地——上岩数字媒体城（DMC）地标项目，历经近二十年的波折与沉寂，再次成为焦点。从最初规划的世界级摩天大楼，到多次流拍的尴尬，这块土地的命运仿佛一首未完成的交响曲。如今，首尔市政府终于决定调整策略，降低建筑高度、提高住宅比例，以更务实的姿态重启招标。这不仅是城市发展思路的转变，更是对市场规律与居住需求的深刻回应。在全球超高建筑热潮渐退的今天，这一调整能否唤醒这片“沉睡的宝地”？它又将如何重塑首尔的天空线与生活空间？让我们一同关注这个跨越时代的项目如何在新思路下破局重生。
首尔市政府计划在今年上半年，针对麻浦区上岩数字媒体城（DMC）的地标性用地，发布第七次公开出售公告。自2004年以来，市政府就计划将该地块开发成超过100层的全国最高地标建筑，但由于多次出售失败，该地块长期闲置。市政府计划降低最高楼层数，并提高公寓、写字楼等住宅建筑的允许比例，以提升对开发商和实施者的项目可行性。此举类似于放弃了超高层计划的三成洞全球商务中心（GBC）项目。
根据开发业界8日消息，首尔市计划在今年上半年内发布上岩DMC地标项目的出售公告。该项目涉及在上岩洞DMC一块37,262平方米（约11,000坪）的土地上建造超过100层的摩天大楼。2002年，当市政府在广播公司等机构聚集的上岩洞打造数字媒体城时，该项目就被宣传为西北地区的地标。
2008年，由大宇建设等25家公司组成的“首尔之光塔”财团被选为首选谈判方，计划投资3.7万亿韩元建造一栋133层的大楼，这曾是当时世界第二高的建筑。然而，由于全球金融危机期间资金筹措困难，合同于2012年取消。此后，直至2024年，为出售该地块共发布了六次出售公告，但均告失败。
首尔市政府一位相关人士表示：“我们认识到原有的出售条件给开发商确保项目可行性带来了困难，因此决定放宽条件并重新发布出售公告。此前，建设会议中心是强制要求，且公寓、写字楼等住宅比例被限制在30%以内，我们正在推动放宽这些限制。”他补充说：“我们也不打算坚持建造超过100层的摩天大楼，因为这同样会给开发商带来负担。”
此前，根据地区单位规划，市政府要求该地块的50%必须用于酒店、会议中心等设施。此外，公寓、写字楼等住宅的总建筑面积被限制在30%以内。但建筑业界指出，住宅比例过低，加上可能出现的未售出单元，会导致投资回收困难，从而降低了项目可行性。
另一个被提及的问题是，建造超过100层的摩天大楼会显著增加施工周期和建筑成本。正是出于同样的原因，现代汽车集团和首尔市原计划建造的、包含105层观景台及展览/会议设施的三成洞GBC项目，其高度也被降低至最高49层。市政府计划最终确定反映这些变化的修订版地区单位规划案，并在上半年召开城市建筑联合委员会会议。
京畿大学城市交通工程系教授金镇裕表示：“从开发商的角度，乃至从首尔市的整体结构来看，办公空间都处于供过于求的状态。降低上岩DMC开发项目中的办公比例，提高住宅比例，也将有助于缓解首尔的住房短缺问题。”
韩国房地产开发协会会长金承培表示：“从全球范围看，空间需求的三分之二是住宅用途，酒店和办公室等只占其余部分。但由于将住宅用途比例限制在20-30%左右，导致供需不匹配，开发项目长期停滞不前。首尔市现在应该基于对空间需求的洞察，做出大幅提高住宅比例的果断决定。”
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