波士顿实验室空置潮：五年才能填满的惊人真相！
万众瞩目的萨默维尔联合广场20亿美元改造计划，一期工程已在这片废弃多年的金属废料场上，矗立起25层公寓楼与7层实验大楼。公寓450套全部租罄，绿线延长线电车已穿梭而过。
然而，那座曾被寄予厚望、要为联合广场带来高薪岗位的19.65万平方英尺实验楼，至今空空如也。绿线轨道对面，规划中规模更大的办公实验综合体地块，仍在等待首份租约来启动建设。
“招租成了眼下最大难题。”联合广场17英亩综合改造项目总开发商US2总裁格雷格·卡切夫斯基在周三会议上坦言。为盘活实验楼，他们甚至将两层改造成小型套间，瞄准不需要整层空间的新兴企业，并将招租范围从生命科学拓展至人工智能、机器人、气候科技等跨界领域——可惜至今无人问津。
现实确实残酷：大波士顿地区现有近1600万平方英尺实验空间待租，竞争白热化。地产机构高力数据显示，萨默维尔、马尔登等近郊区域的实验室空置率高达62%。相较于东剑桥、波士顿海港区等成熟市场，联合广场这类新兴科创区追赶之路更为艰难。
“竞争太激烈了。”卡切夫斯基感叹，“我们拼命打造差异化优势，但这就是现状。”
行业专家预测，大波士顿实验室市场至少需要五年才能回归常态——空置率需从疫情前的个位数升至15%左右。疫情时期的建设热潮已退去，新增供应基本停滞，但高力数据显示，34.1%的空置率仍居高不下。
当大波士顿还在消化存量空间时，新投资已转向其他市场。世邦魏理仕最新研究显示，去年全美宣布或动工的600亿美元生命科学设施投资中，马萨诸塞州竟颗粒无收。
“市场底部或许还未触及，但已近在咫尺。”高力波士顿研究总监杰夫·迈尔斯分析。若股价回升、风投加大本地注资等积极趋势持续，今年生命科学市场或现复苏曙光。“近几个月已出现数笔大宗交易，这在半年前难以想象。”
但过去几季度，退租面积仍远超新租面积。迈尔斯谨慎表示，波士顿今年能否扭转颓势尚存变数。
激烈竞争正倒逼房东大幅提高装修补贴。迈尔斯透露，新建项目的长期租约中，房东每平方英尺装修投入可达400美元，较四年前翻倍。艾维森扬经纪公司首席生命科学研究员塔克·怀特指出，每平方英尺超300美元的装修补贴目前主要集中在剑桥区域。
“现在房东比拼的不是压低基础租金，而是愿意提供多高的装修预算。”怀特解释，“这能帮助他们在账面上维持资产原有估值。”
怀特根据2015-2019年区域租赁数据推算，实验室市场回归常态至少还需四到五年。对于那些砸重金建设却空置数年的复杂生命科学项目持有者，除了苦等租客似乎别无选择。何时该断臂求生抛售不良资产？
“有些开发商或许已在讨论这个问题。”迈尔斯说，“部分楼宇已空置数年，即便最乐观估计，复苏之路依然漫长。”
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