知识产业园区空置率高达55%，转型住宅成新出路
曾经被视为潜力股的商业地产投资——知识产业中心，如今却深陷楼市低迷与供应过剩的恶性循环，惨遭市场冷遇。业界正呼吁推动制度革新，将其改造为居住或住宿设施。此举也被认为有望缓解城市住房短缺问题。14日，由韩国开发商协会设立的韩国房地产开发产业研究院发布了一份关于知识产业中心用途转换的评估报告。报告指出，在2010年代末期过度批准的知识产业中心项目，集中在2024至2025年间完工。然而，核心需求群体——信息通信技术及初创企业的数量因生态萎缩而锐减，导致入驻需求急剧下滑。在首都圈，知识产业中心的平均未售出率已达40%区间，整体空置率更是攀升至55%左右。
研究院强调，亟需出台政策，允许将当前空置的知识产业中心乃至闲置地块转为居住用途。一位研究员解释道：“知识产业中心具有层高高、柱距宽的特点，易于实现灵活的空间布局，这不仅有利于采光通风，也能规划出多样化的户型。”他补充说：“改造为居住设施可以降低成本并加快供应速度，既能解决长期空置的顽疾，又能在城市工作区附近增加住宅供应。”
近期，要求开放知识产业中心用途转换通道的呼声持续不断。世宗大学经营学系的金大中教授在去年9月由知识产业中心联合会与G谷产业协会主办的“知识产业中心生存大讨论会”上指出：“公寓供应弹性低，从规划到供应需耗时约十年，因此利用知识产业中心来提供居住空间是最佳替代方案。”会上也有提议，通过放宽对知识产业中心入驻行业及配套设施比例的限制，引入共享住宿、养老社区、托儿所等多样化的居住与便利设施，以破解空置难题。
知识产业中心是一种容纳多家企业的集合建筑，属于“公寓式工厂”。在2020至2022年的房地产热潮期间，它曾作为替代受严格监管的公寓的商业地产投资选项而备受瞩目。然而，由于供应过剩和经济下行，它已与物流中心一样，变成了沉重的负担。根据商业地产服务公司Realty Planet的数据，去年全国知识产业中心交易量降至3030宗，为近五年最低点。交易金额也较前一年下跌超过20%，萎缩至约1.2万亿韩元。
依据现行《建筑法》，将商业设施改为居住用途相当困难。基本前提是地块必须适合住宅建设，但在知识产业中心通常所在的普通工业区，仅允许建造宿舍。即使满足用途要求，知识产业中心类似仓库的长而宽的结构，也因其在化粪池、消防等方面严格的住宅建筑标准，使得改造工程面临诸多挑战。
鉴于这一情况，国土交通部正考虑于今年提议一项特别法，其中包含支持商业及办公设施用途转换的措施。自去年4月至今年1月，该部通过建筑与城市研究院进行了关于弹性用途转换方案的研究。核心重点是查明旧城区及新城市中商业与办公设施的的空置率，并制定支持措施以激活现有建筑的弹性用途转换。去年9月7日公布的住房供应措施中，也包含了通过转换空置的商业及办公设施来增加城市非公寓类住房供应的计划。
一位行业内部人士表示：“构想并非简单地将知识产业中心转变为纯居住用途，而是探索如何将其多样化利用，例如改造为游客所需的胶囊旅馆或年轻创业者青睐的共享住宿等。”他进一步指出：“需要通过放宽管制，降低知识产业中心内的工厂比例，同时提高配套设施的比例。”
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