住房基金让利，换得更多平价房！
几个月前，马特·贝德索尔接到两位房地产开发商的电话，请求他帮忙。他们计划在田纳西州查塔努加建造一栋四层公寓楼，但资金缺口高达800万美元，而似乎没有投资者愿意填补这个窟窿。贝德索尔会感兴趣接手吗？
贝德索尔并非普通投资者。他是”投资查塔努加”的首席执行官，这是一个人口20万的城市设立的基金，专门投资本地公寓项目。与作为新房建设主要支持者的私募股权公司不同，他评估交易时不仅看财务回报，更看重能为城市提供多少住房。
这栋公寓楼项目通过了这一门槛。它计划建设170套公寓，取代该市一个正经历绅士化改造的区域里、被铁丝网环绕的自助仓储中心。但贝德索尔提出了条件。作为800万美元投资的交换，他获得该建筑51%的股权，并同意其中30%的单元以低于市场价的价格出租。开发商同意了。他们在熏牛肉三明治的陪伴下完成了这笔交易。
“资金紧张，开发商现在没多少资本选择，”贝德索尔在一次采访中说，”我们有资金，但我们要求交易中包含可负担单元。”
“投资查塔努加”是一类新型政府支持基金的一部分，这些基金直接投资于新建住房。目标是加快建设速度，创造永久可负担且由本地控制的住房。在这个过程中，它们正在改写传统地方住房项目的运作方式。
每项努力都略有不同，但指导原则是让开发商建造更多住房，并降低租金，以换取公共投资。与要求高回报率的私人投资者不同，这些基金要求开发商返还的资金更少，但规定一部分单元必须以低于市场价的租金出租。
它们诞生于一个高利率、保险和木材等材料成本上升、导致投资者纷纷逃离新建项目的时代。经济学家估计，全国需要200万套新住房，但去年房屋建设速度却放缓了。
一些州，如夏威夷，已设立了以比华尔街或银行更优惠条件向开发商放贷的基金；而其他州，包括纽约，则成立了基金以加速停滞的项目。亚特兰大旨在利用公共土地刺激房屋建设：该市的城市开发公司向私人开发项目贡献市有土地，并在建筑完工后保留股权。
此外，还有像查塔努加那样的公共投资基金。
美国大约有二十多个这样的基金，”企业社区伙伴”首席执行官肖恩·多诺万说。该公司最近组建了一个团队来帮助它们，并试图设立自己的基金以加强其努力。这些基金提供”资本，但在这个影响最大的时刻提供资本，即让建筑从地面拔地而起”，曾在奥巴马政府担任住房部长的多诺万表示。
这些努力大多受到马里兰州蒙哥马利县的启发，该县的住房机会委员会几十年来一直是可负担住房创新的全国性实验室。贝德索尔在这个过程中有点像人类的催化剂：他帮助基于蒙哥马利县模式创建了亚特兰大的系统，然后去年将这些想法带到了查塔努加。
“救兵不会来了，所以我们得自己想办法，”查塔努加市长蒂姆·凯利说。
如何为付不起市场租金的人提供低成本住房，是一个困扰现代城市已久的难题。在上个世纪的大部分时间里，政府在公共和私人解决方案之间摇摆不定。如今，大多数新的可负担住房是通过一个混合系统交付的，即公共补贴资助私人开发。
这个系统是政治变化的产物，而非深思熟虑的政策设计。从20世纪70年代开始，联邦政府基本上停止了建设公共住房，这是更广泛的福利制度转变的一部分。取而代之的是租金券和税收优惠的拼凑——其中最大的一个是1986年创建的低收入住房税收抵免计划——提供给提供可负担住房的公司。地方政府现在依赖这种抵免来建造从教师低成本公寓到帮助无家可归者离开庇护所的支援性住房等一切。
低收入税收抵免的问题之一是它们使用起来复杂，并且会随时间到期，通常在15至30年之间，届时建筑所有者可以开始收取市场租金。这对城市来说是一个令人恼火的转折，因为它们常常提供数百万美元的赠款来资助可负担项目。为了防止建筑所有者在可负担限制失效后驱逐低收入租户，许多政府最终不得不买回建筑。
“所以现在州政府为这栋建筑付了两次钱——最初是补贴，然后给开发商一大笔现金，”夏威夷州参议员斯坦利·张说。”这太荒谬了。”
查塔努加市长凯利说，他创建”投资查塔努加”就是为了防止这种荒谬情况。他曾经营汽车经销商并共同创立了当地足球俱乐部，是一名商人，在2021年（并于去年连任）以可负担住房纲领当选。
最初，查塔努加通过彻底改革其区划法来应对住房危机，允许更高密度，并将后院单元合法化于住宅地块上。这是过去十年随着租金和房价膨胀，许多州和地方政府遵循的公式。但就像在许多城市一样，随后的建设严重偏向高端建筑，其租金对大部分工薪阶层来说太贵了。
据一份城市报告显示，过去五年中，查塔努加流失了约一半月租金低于1000美元的公寓。新建公寓租金太高，而联邦项目提供的单元又不足以满足需求。
但建房有两个要素：土地和资金。因此查塔努加决定聚焦后者，并成为一个投资者，投入2000万美元创建”投资查塔努加”，并从亚特兰大聘请贝德索尔来运营。
“投资查塔努加”像赚钱的企业一样运作，然后将利润转化为更便宜的住房。它提供开发商获得银行贷款所需的初始资金，通常是股权和债务融资的组合。作为资金交换，用该基金建造的项目必须至少有30%的单元保留给收入低于该地区中位数的家庭。
城市获得回报，但回报率很低——最近关于取代仓储中心的交易中，回报率约为8%，而私募股权公司往往要求双倍回报。这一差额可能意味着开发商在一栋多单元建筑上节省数百万美元，从而得以降低租金。与使用联邦税收抵免建造的单元不同，”投资查努阿加”拥有该建筑，因此可以捕捉后续土地价值上涨的好处。
贝德索尔说，”投资查塔努加”有一个相对适度的目标：到2030年每年生产100套可负担单元，并为更多项目再筹集2000万美元。这是日益严重问题中的一个小碎片。
与旧的公共住房机构不同，他的机构并没有在建造住房的过程中取代开发商。相反，它试图取代决定什么建什么不建的金融家。
“我没有和开发商竞争，”贝德索尔说，”我在和私募股权竞争。”
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