波士顿建房审批慢如蜗牛，政策“背锅”了吗？
前阵子冬天，你是不是觉得比往年冷？
问问波士顿的建筑商和开发商，他们现在感受到的“寒意”更刺骨。
一组数据告诉你：市政府官员称，2026年头三个月，仅发放了432套住房的建筑许可。相比之下，去年同期是549套，前年更是642套。这个“冰封”般的季度，让波士顿的住房建设速度滑向了自2010年大萧条以来的最低点。如果剔除一个项目——邦克山住宅区里一栋有补贴的266套楼——那第一季度的数据简直惨不忍睹。
这些新数字会再度点燃一场没完没了的争论：楼市繁荣到底为啥戛然而止？是城市政策闹的？还是宏观经济压力？答案嘛，两者都有。但哪个才是主导因素？这得看问谁了。
开发商们通常把矛头直指市政厅。他们咬定，两大“罪魁祸首”是：2023年城市推行的更严的节能标准，以及随后一年提高的可负担住房配建要求——说白了，就是合格项目里得有20%的单元做廉价房。很多人对市长吴弭刚向州议会重新提交的“转让税”提案也不买账——她想对超过200万美元的房产交易征收2%的税（头200万美元增值部分免税），拿这笔钱来搞可负担住房。
还有她力推的“租金管控”（也叫租金稳定）。一项将于11月在全州公投的措施，拟将许多公寓的年租金涨幅限制在消费者物价指数内，上限5%。吴弭和大多数波士顿市议员都支持它。
市政官员则反驳说，别把锅全甩给地方政策。他们指出，是更大的经济力量在起作用：建筑材料费和人工费涨了，2022年俄罗斯入侵乌克兰以来通胀像一层毯子罩着。利率虽没到历史最高，但比2010年代那会儿高了一大截，不光推高了借贷成本，也让开发商更难拉到投资——很多人现在都转寻求其他赚钱门道。
波士顿建筑许可的放缓从2023年就明显了，那正是吴弭当市长的第二年，正好撞上更严格的可负担住房和气候政策落地的时间点。但市官员强调，从新规实行到影响建筑许可，中间有个巨大时间差。还有超过1万套单元“搁置”着呢——它们是按旧版13%的可负担住房要求获批的。而且，他们说，没一套是根据城市新的净零碳排放区划条例批下来的。
另一方面，波士顿在这一地区的住房建设中仍然“超常发挥”——按市政厅提供的数据，过去四年，它的人均许可发放量在17个城镇中排名第三，仅次于埃弗雷特和梅德福，差不多是出了“超额”的力。越来越多的公寓和共管公寓正在小型楼栋里拔起。它们建起来更便宜，地价也通常没2010年代那些中层和高楼那么贵。2020年，波士顿发放的许可中，只有一半多点来自少于100套的项目；到2025年，这个比例快冲到八成。
事实上，最新一期（第一季度）“RLB起重机指数”报告显示，波士顿全市只有一架起重机在运转。对比一下南方的城市，比如迈阿密和奥斯汀，它们每个都有至少15架起重机（虽然很多是非住宅项目）。
吴弭政府则自豪地宣称，自她就任以来，已有超过6000套收入限制住房建成或正在建设中——这是自2000年以来波士顿任何四年期内可负担住房数量最多的一次。吴弭有联邦政府帮忙：波士顿从《美国救助计划法》这类疫情救济法案中拿到了超过5亿美元，她把近一半花在了住房上。
吴弭和她的助手们还在试图用税收减免的承诺，推动开发商把空置或闲置的办公室改造成公寓，但成效好坏参半。城市规划办公室称，自2023年底该计划启动以来，已收到26份申请，涉及31栋楼、150万平方英尺的办公空间，计划改造成近1800套住房单元。不过，这些项目中，只有6个正在施工，唯一的1个已经完工。
吴弭把“办公室改住宅”项目（一个独立的城市投资基金，在邦克山项目里注入了5000万美元作为股本）、审批和分区改革，都当成例子，说明她的团队在“用尽一切办法”来建急需的住房。
不过，对于最后一点，开发商们可不买账。他们记得吴弭曾提出又放弃了一个用税收优惠重启搁置住房项目的点子。他们也不喜欢市政厅对租金管控“点头”，而马萨诸塞州至少有十几位市长反对这个想法。
大波士顿房地产委员会主席格雷格·瓦希尔和开发商组织NAIOP麻省首席执行官塔玛拉·斯莫尔都表示，在这场“大寒潮”中，城市政策的作用比吴弭团队愿意承认的更大。
想让局面“回暖”？瓦希尔说，加入其他那些公开反对租金管控的市长行列，会给忐忑的投资者传递一个积极信号。斯莫尔则建议暂停新的节能规定（所谓的“选择性加入”能源法规），把可负担住房政策调回13%，甚至降到10%——这些举措将显示出，在整体逆风中，波士顿是真心想帮这个行业。
过去有人提过类似改革——包括常批评吴弭的市议员艾德·弗林——但都没成。然而，只要这“大寒潮”继续下去，它们就可能变得更有吸引力。
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