首尔楼市热度不减：新政申报期过后，公寓成交量反超十一月
编者按：首尔楼市风云再起！在经历去年10月调控政策的短暂低迷后，公寓交易量竟在12月逆势反弹，引发市场广泛关注。这背后究竟是真实需求的释放，还是政策“时差”导致的数字游戏？随着多重调控政策到期日的临近，买卖双方博弈加剧，市场暗流涌动。本文将深入解析数据背后的逻辑，揭示首尔楼市当前的关键矛盾与未来走向，为关注韩国房地产的读者提供一手洞见。
去年10月15日调控措施出台后一度减少的首尔公寓买卖交易，于上月重回增长轨道。上月的合约交易申报截止期限目前仍持续至本月底。
根据对截至10日向国土交通部实际交易价格系统申报的首尔公寓交易记录分析，去年12月的交易总量达3584件（以下排除公共机构购买及取消交易），超过了11月的3335件。尽管12月的合约申报截止期至本月底仍有相当一段时间，但其交易量已比11月整月高出200多件。
继10月15日措施后，随着全市被指定为调控区域和土地交易许可区，首尔公寓市场申报的买卖交易量从9月的8485件、10月的8456件大幅下降至11月的3335件。然而，有观察指出，仅12月单月的交易量将至少超过6000件。
近期交易量上升的原因在于，受土地交易许可区扩大冲击而停滞的购买情绪，正以实际需求者为中心重新复苏。尽管政府贷款管制严格，但房价并未下跌，促使需求方在“为时已晚”之前采取行动。
土地交易许可区的扩大也显著导致了“许可制时间差”——买卖双方在达成交易意向后，获得地方政府批准并完成合约至少需要15至20天，而完成交易申报则需30至40天以上。许多在11月达成的交易因审批流程被推迟至12月。
按区分析，除江北的恩平区外，原先已是土地交易许可区的江南3区及龙山区以外的所有21个区，其12月交易量均超过11月。芦原区11月交易量为230件，12月申报达393件，较上月增长约71%。江东区（161件）、九老区（238件）、铜雀区（112件）、永登浦区（169件）和冠岳区（140件）等区的交易量较11月也有显著增长。
相比之下，原先受“三重调控”约束的江南3区及龙山区，12月交易量远低于11月。江南区和瑞草区12月申报交易分别为127件和82件，不足11月（264件和219件）的一半。松坡区申报交易也较少，截至12月为229件，而11月为421件。
韩国房地产院发布的最新首尔公寓买卖供求指数显示，包含江南3区的东南圈上周降至102.6，低于前一周的103.1。然而，江北区域达到102.0，为自去年10月第三周（104.8）以来的最高水平。
关键问题在于，定于今年5月初到期的多住宅持有者附加资本利得税是否会恢复，以及土地交易许可区是否会在6月地方选举前解除。关于多住宅持有者附加税，政府尚未宣布明确政策，表示仍在“审议中”。如果免税期结束，部分观望的多住宅持有者可能将房产释放到市场，可能导致价格暂时下跌。市场亦推测，政府和执政党可能在地方选举前，解除除江南区、汉江带、江北外围、盆唐和果川以外的京畿道部分地区的土地交易许可区。
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