《投资指南》系列文章，带你玩转各类资产投资入门。同系列必读：存款不动也有风险？、股票投资全攻略、基金投资怎么玩、债券投资指南以及大宗商品投资手册。下周预告：高风险投资解析。

虽然房地产在爱尔兰人投资组合中的地位，可能已不如“凯尔特之虎”时代那般坚不可摧，但它魅力依旧，在分散投资组合风险方面仍能扮演关键角色。

但怎么投才最划算？来看看这些选项。

选项一：买入房地产基金

如果你不想把鸡蛋放在一个篮子里，想同时投资多处房产，可以通过股市实现：投资房地产相关交易所交易基金（ETF）、人寿保险包裹的房地产基金、投资基金、房地产投资信托基金（Reit）或房地产相关股票。

延伸阅读

例如，想涉足英国房地产市场，你可以投资像iShares英国房地产基金这样的ETF，或者通过TR Property这样的投资信托，后者覆盖英国和欧洲商业地产市场。

许多人寿公司，如Irish Life、Aviva和Zurich Life，都运营着自己的房地产基金。这些“保险包裹”基金让投资者汇集资金，直接购买和管理实体物业，通常遍布商业地产领域。

大多数此类基金每日定价，但正如你将在下文看到的，在市场承压时，赎回资金可能会有延迟。

这些基金在两方面有增长潜力：租金收入和（希望是）上涨的底层资产价值带来的资本利得。通常，这些基金是累积型的，意味着收入会再投资于基金，而非持续分配给投资者。每月最低只需100欧元即可投资。

这些基金持有分散的资产组合。

Aviva爱尔兰房地产基金专家Carina Galavan指出，Aviva的基金约40%资产配置在写字楼领域，持有资产包括都柏林南部的Blackrock的Zurich House以及Blackrock Village Centre。

她提到，考虑到疫情以来的市场不确定性，Aviva基金近期的回报主要来自租金收入，而非资本增值。

谈及风险，Galavan表示，由于有持续租金收入，房地产基金通常被视为中等风险，略低于股票基金。“这使得其回报比股票更平稳、波动更小。”她说。

如果基金使用了杠杆或借款，风险会增加——尽管这也可能提升回报。Galavan表示，Aviva的基金目前没有使用杠杆。

想更广泛地分散投资？可以考虑Irish Life的指数型欧洲房地产股票基金，它投资于欧洲房地产公司和Reits的股票。

另一个选择是直接购买Reit的股票。爱尔兰证券交易所只有一只此类产品——爱尔兰最大的私人房东“爱尔兰住宅物业Reit”（Ires）。但你也可以投资其他交易所的Reit，例如瞄准欧洲大陆增长区域的Schroder欧洲房地产投资信托。

Reits是拥有或运营能产生收益的房地产的公司，让投资者能间接持有这些物业。它们可以专攻住宅、商业、零售、写字楼或混合类型。它们像股票一样在股市交易。

那么，投资者该如何在ETF、Reit和房地产基金之间选择？

“它们用途不同。”Galavan指出，Reit可能与股市有较强的关联性，而房地产基金则不然。投资ETF是获得房地产风险敞口，而房地产基金则持有实体物业，因此波动性往往更小。“这取决于你在投资中寻求什么。”她说。

选项二：直接购买商业地产

对于喜欢看得见摸得着资产的投资者，商业地产是个诱人的选择。例如，今年三月，一位投资者以135万欧元买下了都柏林2区Upper Baggot街上的一处物业。该物业租给墨西哥餐厅Tula，年租金总收入达9.5万欧元，为这位私人投资者带来了6.4%的净初始收益率（即投资回报率）。

Murphy Mulhall的董事Brian Gaffney表示，如今通常是“个人或夫妻自行操作，很少见到联合购买”。

通常，私人投资者的预算在100万到500万欧元之间。超过500万通常是家族办公室，超过1000万则是机构投资者。

“关键看物业位置、收益率如何、租户资质好坏以及是否有增值潜力。”Gaffney说。

但投资者在这个领域并非只与自己人竞争：Gaffney指出，法国的SCPIs基金也在这一市场层级非常活跃。“它们与爱尔兰投资者竞标。”不过他也提到，这类基金“有必须达到的特定收益率目标”，如果收益率低于7%左右，它们可能就不会出手。

“私人投资者的思维更灵活，愿意为某些物业接受更低的收益率。”Gaffney说。

“市场上有大量现金。”他补充道，去年公司推出一处医疗类投资物业，指导价略低于200万欧元。五位活跃竞标者全是爱尔兰私人投资者，且均为现金购买，最终售价超过200万欧元。“他们都没有依赖第三方融资。”不过，商业地产交易也有融资渠道，据悉CapitalFlow和Finance Ireland等非银行贷款机构在此市场很活跃。也有人通过养老金基金购买。

吸引力是多样的。一方面，投资者喜欢其有形资产属性，比如可以说“我拥有X镇的SuperValu”。

Gaffney表示，收益率（年租金收入占总成本的百分比）很有吸引力：机构级物业在5%左右，风险较高的项目可达10%。

投资什么类型的物业？Gaffney列举了医疗投资、托儿所、牙医诊所、以及位于人流量大区域、已有Londis或Spar入驻的零售单元。“你需要审视租户：如果他们走了，多久能找到新租户？”

一些投资者寻找混合用途开发项目，例如零售店上方有住宅开发机会，这样可以分散风险。“你不依赖于单一租户。”Gaffney说。

风险厌恶型投资者会寻找收益率可能较低，但租户稳定、几乎不需要亲自管理的物业。而寻求更大上涨空间的投资者，则会看中需要一些修缮的建筑物，通过改造提升价值并增加租金。

选项三：购买住宅物业

鉴于租金持续强劲增长，住宅投资也具吸引力。然而，正如其他报道所指出的，政府可能干预以及新的租金管制规则，意味着许多投资者（尤其是小投资者）已选择退出市场。

Gaffney表示，考虑到政府干预的可能性，住宅投资现在已不那么受欢迎。所以现在投资可能是逆势而行，但对你个人而言或许有意义。

对于买房出租投资，通常可以从贷款机构获得约70%的融资，但你需要考虑比自住抵押贷款更高的成本，利率大约在5-6%。

这里的风险，正如许多繁荣时期的买家可以证明的，是资产价值急剧下跌，可能导致你陷入负资产困境且无法脱手。另一个风险是寻找和留住租客的困难。

关键问题：如何退出投资？

做决定时，必须牢记房地产投资相对缺乏流动性（取决于你的投资方式）。除非你通过股市投资（如ETF、Reit或公司股票），否则变现房地产投资可能很棘手。

对于基金，当市场低迷导致赎回压力增大时，投资者可能会被“锁在”房地产基金里，基金经理会施加赎回期限制，这个过程称为“设闸”。这是此类基金的一个特点。这并不总意味着你应该恐慌，但它可能让你在特定时间点难以取出资金。

“有时赎回可能会被临时延迟或暂停。”Galavan说，并补充说这种临时锁定的目的是“避免在不利价格下被迫出售房产”。

因此，房地产基金投资只应考虑中到长期持有。

例如，Aviva在2023年对其爱尔兰房地产基金实施了暂停赎回，该措施仍在执行；而Zurich Life已停止其基金的申购和赎回。

同样，德国超市房地产基金Greenman Investments，在去年底遭遇一波赎回请求后，暂时阻止了其主要为爱尔兰的投资者赎回投资，期限长达18个月。

如果你自己购买了实体物业，尝试出售时显然会有延迟，比如市场推广、竞价过程、等待交易完成等。

正如Gaffney对商业地产的评价：“市场上没有交易能快速完成——一切都需要很长时间才能交割。”

税务须知

你的收益需要缴纳什么税，取决于你投资房地产的方式。

例如，实体物业（无论是商业还是住宅）需缴纳资本利得税，税率为33%，针对买入价和卖出价之间的差额（允许扣除某些费用）。

此外，你还需要考虑印花税成本：住宅物业，100万欧元以下部分税率为1%；100万至150万欧元部分为2%；超过150万欧元部分为6%。商业物业的印花税税率为7.5%。

ETF、基金或人寿保险包裹的基金，其收益需缴纳41%的退出税，即使你继续持有投资，每八年也会按视同处置扣除。与此类投资中的其他投资的利润不能相互抵消——这与资本利得税的处理方式不同。

房地产股票和投资信托也需缴纳资本利得税。对于Reit，你需要对股息缴纳所得税加上PRSI和USC，并对投资本身价值的增值部分缴纳资本利得税。