亚利桑那州投资者买下底特律历史街区后任其荒废，引发社区愤怒
【编者按】在底特律北境的帕默公园社区，一场房地产豪赌正演变成触目惊心的废墟纪实。资本巨鳄以改造历史街区为名疯狂收购，却在短短数年间留下满目疮痍：电线被抽空、管道遭盗割、焦黑的火灾痕迹爬满墙壁。当21栋百年建筑沦为鬼楼，当租户在漏风的窗框边用枕头堵住裂缝，这场崩塌不仅撕碎了千万美元的投资幻梦，更将城市记忆钉在摇摇欲坠的楼梯上。以下是穿越时空的警示录——当投机者把历史遗产当作赌桌筹码，谁该为消失的门把手和破碎的社区买单？
一场失算的房地产豪赌，正在掏空帕默公园超过三分之一的公寓楼。这片街区近二十栋建筑几近废弃，让整个社区及其历史建筑的存续岌岌可危。
总部位于菲尼克斯的”城市社区”公司，自2020年起开始在底特律北部边境附近大肆收购多户住宅楼。如今，其持有的全部21栋建筑要么被法院接管，要么遭法拍清算，或深陷财务泥潭。
多数建筑已病入膏肓。
韦恩县今年初曾尝试通过特别拍卖会，处置财政官因欠税没收的五栋楼宇。
房产挂牌照片和描述勾勒出惨淡图景。根据默顿路361号的勘察报告：电线及大量管道遭窃，多个单元留有火灾伤痕，楼梯结构松动，整栋建筑墙皮与石膏层层剥落。
报告直言：”让这栋建筑恢复可居住状态将是个巨大工程。”
所有房产竟无一获得报价。
法院指定的资产接管人弗兰克·西蒙，受托出售其中14栋建筑。他表示自己接手的是个烂摊子。
“（这些房产）状况绝对糟糕透顶，”他坦言，”管理严重缺失，维护积弊已久。”
爱德华·列侬作为城市社区公司及其CEO马克西米利亚诺·帕拉西奥的代理律师，在给《异数传媒》的邮件声明中，将公司溃败归咎于建造成本飙升、周边犯罪猖獗，以及第36区法院”拒绝执行欠租驱逐令”等因素。
其他多户型房东也曾吐槽底特律租赁市场的艰难。城市社区还曾因改造方案未获市历史街区委员会批准而受阻。
但该公司的急速崩塌揭示，其进军底特律房地产的决策从根源上就已失控。空置率持续高企，维修问题堆积如山，欠款账单拖成长龙。公司甚至在获得抵押贷款后仅数月就停止还款。
戴顿·马丁代尔自2022年6月起租住城市社区的公寓约七个月。入住之初便遭遇管理乱象。
搬进当天，他发现炉灶损坏，立即提交维修单。尽管多次前往管理处并发送跟进邮件（马丁代尔向《异数传媒》提供了邮件记录），修理仍拖延逾月。
当他因无法烹饪而暂扣当月租金时，公司竟提交了驱逐申请。他最终补缴租金才得以续住。
数月后某日归家，他震惊地发现有人破门而入，盗走自行车等财物。他立即致电管理处报告入室盗窃，并要求修复房门。
“他们承诺派遣”紧急维修”——这是原话——来修门把手。但始终没人来修，”马丁代尔说，”约一个月后我搬离时，那个门把手还是坏的。”
如今，城市社区已名存实亡。官网瘫痪，通用邮箱邮件均被退回。
「独一无二的历史瑰宝」
帕默公园在底特律独具风韵。
这座城市绝大多数住宅为独栋房屋。但据底特律历史街区委员会报告显示，帕默公园历史街区几乎清一色是公寓楼——总计57栋。
该街区汇聚摩尔式、装饰艺术、都铎复兴、现代主义等多元建筑风格，历经数十年沉淀，由阿尔伯特·卡恩等底特律建筑大师亲手打造。
“帕默公园建筑群的密度、多样性与美感，构成了这座城市绝无仅有的建筑宝库。”底特律历史学家艾米·埃利奥特·布拉格评价道。
布拉格强调保护这批独特建筑的重要性，并担忧长期废弃将如何侵蚀社区肌理。
“每栋公寓楼都在历史与建筑层面独具价值，”她指出，”但整个街区更因建筑群的密集性与连续性而焕发独特生命力。”
「城市社区的兴亡录」
《异数传媒》通过法院记录与韦恩县契约登记文件，拼凑出城市社区衰败的轨迹。
该公司自2020年末开启疯狂收购模式，约一年内吞下其资产组合中的所有房产。契约文件未披露收购价格，总支出成谜，但可知其申请了多笔抵押贷款。
公司从起步阶段就疲于维护房产与支付账单。
艾玛·格雷沙克2022年大部分时间租住在该公司公寓。她回忆后门无法上锁，多扇窗户破碎，暖气与热水曾整整断供一周。
“你会看到住户用枕头等杂物塞住破窗——只要能挡风就行，”格雷沙克说，”他们根本不在乎租客，也从不管修葺房屋。”
城市社区似乎在2023年初停止支付账单。多家承包商因数十万美元未结款项对其提起留置权诉讼，包括杰纳西县的红雀屋顶公司。联合业主苏珊娜·皮尔斯透露，他们根据21.4万美元合同为城市社区完成约10项屋顶工程。2023年5月对方停付时，仍欠款近半。
“我们是小公司，”皮尔斯无奈道，”我和丈夫经营，只有四名销售员和一个工程队。这笔坏账对我们打击沉重。”
违约接踵而至。城市社区2022年6月以15处房产抵押获得2500万美元贷款，九个月后便开始拖欠还款。
密歇根第三巡回法院的诉讼文件详述了这场涉及城市社区、贷款方及多个以房产换取股权的信托基金之间的纠纷，包括逾期房贷等问题。
原告约翰·塞科信托等在诉状中指控：城市社区从未为15处房产购买足额保险，这些房产入住率不足50%，拖欠账单超200万美元，积欠税款近70万美元。
到2025年，整个资产组合的欠税金额已飙升至410万美元以上。
代表信托基金的律师蕾切尔·巴达拉门蒂称其客户已与贷款方达成和解，以保密协议为由拒绝进一步置评。贷款方CoreVest的律师未回应采访请求。
“城市社区及其投资者的股权资产已归零，损失超过1700万美元。”该公司律师列侬表示。
「废墟将驶向何方？」
城市社区今年2月出售了一处欠税超12.2万美元的房产。9月，另一处因欠税被法拍的房产以3.5万美元价格，售予佛罗里达州那不勒斯的竞拍者。
财政官办公室发言人亚当·阿布萨拉赫表示，将对流拍的五处房产择日再拍。
法院指定接管人西蒙透露，诉讼涉及的部分楼宇仍有住户。他表示贷款方已投入”巨额”资金进行翻修（具体数额未公开），并称已有数家公司对资产组合提出报价。
前租客马丁代尔和格雷沙克曾分别将城市社区告上小额索赔法庭，试图追回押金。彼时该公司已处于失联状态，未派代表出庭，租客均获缺席胜诉判决。
但无人拿回押金，他们只是城市社区债务长名单上的两个名字。
“我花钱花时间调查取证，上法庭赢了官司，判决书说他们该退押金，可我一分钱没见到，”马丁代尔苦笑，”恐怕每个住过那里的人都是如此。”
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