房贷利率飙升，申请被拒激增！买房更难了！
编者按：美国房贷利率飙升，不仅让潜在购房者望而却步，更直接在贷款申请环节设下“硬门槛”。圣路易斯联储最新研究揭示，利率从3.5%以下飙升至6.5%以上后，贷款拒绝率从2021年的12.2%窜升至2024年的15.1%。更令人警醒的是，高债务收入比成为35%拒贷案的主因，甚至信用优良、收入六位数的申请者，也可能因50%的“红线”被系统无情挡下。房市上挤满了想上车的年轻人，却只能困在“求而不得”的窘境里。
最新研究显示，高利率不仅劝退潜在购房者，还可能直接把消费者卡在房贷申请门外。
圣路易斯联邦储备银行的研究人员在最新博文中指出，2024年房贷申请拒绝率为15.1%，高于2021年的12.2%，这一攀升伴随着抵押贷款利率从低于3.5%飙升至超过6.5%。
然而数据显示，当2023年利率触及8%峰值时，申请房贷的消费者反而减少。当年总申请量从2021年的520万份以上降至350万份，拒绝率则为15.7%。研究人员分析了超过3000万份购房申请数据。
专家表示，根据抵押贷款新闻日报数据，截至本周三，30年期固定利率抵押贷款平均利率为6.61%，与研究中考察时段相比，购房负担能力几乎没有改善。
全美房地产经纪人协会（房地产专业人士行业协会）副首席经济学家兼研究副总裁杰西卡·劳茨表示：“市场动态完全一样。K型经济下半部分人群承受的压力，依然原封不动地存在。”
4月购房负担能力下滑
据抵押贷款银行家协会（抵押贷款机构行业组织）数据，4月购房负担能力下降，抵押贷款申请人月供中位数从3月的2131美元升至2152美元。
全美房地产经纪人协会数据显示，4月美国现房价格中位数为41.77万美元，较去年同期的41.4万美元微涨0.9%。但这一数字比2021年4月的34.16万美元高出约22%，较2020年4月的28.68万美元中位数更是飙升45.6%。
圣路易斯联储研究指出，高利率下房贷申请拒绝率上升的一个原因是借款人债务收入比过高。贷款机构用这一比率衡量借款人每月收入中有多少将被债务还款（包括拟申请的按揭月供）吞噬。
研究人员写道：“利率上升时，债务收入比的整体分布会向右偏移，将更大比例的申请人群推过贷款机构说‘不’的硬性门槛。利率上涨不只是让人买不起心仪的房子，更是直接把人锁在所需的信贷门外。”
专家表示，贷款机构通常希望这一比率在36%或以下，但根据信用记录、资产和收入等其他因素，也可能批准债务收入比更高的申请者。然而，对于许多提供传统抵押贷款的机构来说，50%的比率是一道硬性红线。
高债务收入比导致35%的拒绝案例
美联储研究显示，2024年35%的抵押贷款拒绝案例中，债务收入比是主要拒贷原因，高于2018年的29%。圣路易斯联储经济研究总监、研究员之一卡洛斯·加里加在给CNBC的邮件中表示，数据显示拒绝案例遍布各信用评分区间。
“即使是信用评分最高的四分位申请者，一旦他们的算术触及债务收入比50%以上，拒绝率也会突然干净利落地飙升四个百分点。”加里加指出，房利美的承保软件是造成这一断崖式变化的原因。
“完美的信用或六位数收入，都别想突破一个只看二元财务比率的冷血软件闸门。”加里加说。
“压抑的需求如山一般。我们有一大群年轻人，他们渴望涌入房市。”杰西卡·劳茨，全美房地产经纪人协会副首席经济学家兼研究副总裁
政府支持企业房利美是二级市场上最大的抵押贷款买家——这意味着希望该机构收购其贷款的机构必须遵循其指引。大多数机构照做，因为这能提供资金用于发放更多贷款。房利美将购买的贷款打包，作为抵押贷款支持证券出售给投资者。
部分贷款机构也使用另一家政府支持企业和抵押贷款购买机构房地美来审核申请者。加里加表示，房地美的自动化承保系统中没有50%的硬性红线。
全美房地产经纪人协会的劳茨指出，在利率和房价持续高于五年前的基础上，学生贷款债务常常推高首次购房者的债务收入比。她表示，这“通常是年轻人获得房贷资格的最大障碍之一”。
“压抑的需求如山一般。我们有一大群年轻人，他们渴望涌入房市。”劳茨说。
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