新西兰房产诱惑澳大利亚人？但有个致命缺点
编者按：最近澳大利亚联邦预算案中提出的住房税改革方案，引发了一场关于税收政策如何影响房地产投资者的热议。而在这股讨论热潮中，新西兰的资本利得税、负扣税等政策被频频提及，甚至有人猜测澳洲投资者是否会“眼红”对岸的税制优势。但事实真是如此吗？本文从跨境税务专家的角度，深入剖析了澳大利亚与新西兰在投资税负上的差异，尤其是那些看似“划算”的选择背后隐藏的风险和复杂性。为了帮助国内读者更清晰地把握这场税务风波，我们特别翻译并编辑了这篇来自SBS新闻的深度报道，保留原文核心信息和HTML标签，确保信息准确、表达生动，让你一看就懂。
“简单说”
澳大利亚改革住房税的计划，引发关于新西兰如何对房产投资者征收资本利得税的讨论。一位跨境税务专家表示，海外投资伴随巨大风险和复杂性。
当澳大利亚人在为联邦预算中提出的住房税调整争论不休时，一个话题悄然浮现：投资者是否会越过塔斯曼海，去隔壁的新西兰寻找更优惠的税收待遇？
新西兰不像澳大利亚那样，对投资征收广泛的资本利得税（CGT），也没有澳大利亚常见的购房印花税——比如土地税之类的费用。相比之下，澳大利亚对各类资产的资本收益都要征税。按现行规则，如果投资者持有资产超过一年，只需为资本收益的一半交税。但本月预算案中的新政策一出，针对既有房产的折扣将取消，改为成本基础指数化法，即根据通胀调整收益后再征税。此外，新西兰的海外投资规则对澳洲人也比大多数其他外国买家更友好。
但专家警告，对考虑投资新西兰房产的澳洲人来说，税务优势可能远不如看上去那么美。
新西兰真的没有资本利得税吗？
新西兰没有像澳大利亚那样全面的资本利得税。根据新西兰税务会计师（NZ Tax Accountants）的税务专家迈克·雷迪（Mike Reddy）向SBS新闻的解释：“虽然有些例外，但对普通人来说，它给了你一个确定性：如果你持有房产超过两年，日子就好过多了，根本不用考虑什么资本利得税。”新西兰用一条基于时间的规则——也就是“明线测试”——来决定住宅投资房的收益是否要交税。目前的规定是：如果你持有住宅房产超过两年，卖房的利润一般不征收税；但要是在两年内卖出，利润就得当成收入来缴税。但别高兴太早，其他税务规则在某些情况下也适用。比如，如果你买房时就抱着转卖的目的，不管持有多久，利润都可能被当作收入征税。这条“明线”期限在过去十年里变了好几次，2024年从10年缩短到了两年的水平。
负扣税呢？
多年来，新西兰的负扣税政策比澳大利亚要“抠门”得多。在新西兰，房东同样可以用投资房产的支出（包括按揭利息）来冲抵房租收入。但与澳大利亚现行体制不同，新西兰的租金亏损是“被圈起来”的，换句话说，这些亏损通常不能用工资收入来抵消。2021年，新西兰工党政府取消了房东为按揭利息申报抵扣资格，但新建房产是个例外。就像澳大利亚提出的改革一样，这个政策的本意是引导投资者远离旧房，把资金砸向新房市场。结果呢？房价后来跌了，租金却涨了。不过专家说，很难把锅全扣在一个因素上，尤其是因为改革恰逢利率大涨。2024年，新西兰政府换届后，新的保守派执政联盟又推翻了这一改革。澳大利亚这次提出的改革，把对投资房亏损的处理方式拉近了和新西兰当前体制的距离。
新西兰的税制真能吸引澳洲投资者吗？
有些评论人士猜测，预算案一出，澳大利亚投资者可能会转向新西兰，去追那边的平价房和更实惠的税收政策。虽然新西兰楼市已经从低谷慢慢复苏，但根据Cotality NZ的数据，房价还是比2021年底的巅峰时跌了超过15%。独立房产经济学家卡梅伦·库舍尔（Cameron Kusher）表示，他不认为工党的税收改革——即使真正落地——会触发大量投资“越界”。他告诉SBS新闻：“人们偏爱投资澳大利亚而不是新西兰，这不是没道理的。澳大利亚经济更强，我觉得很多新西兰人搬来澳大利亚，就是因为这里机会更多。”库舍尔对新西兰市场能否提供和澳洲一样的机会表示怀疑，理由是那边人口增长慢，经济也更多样化。他直言：“我甚至想问，对于一个澳洲人来说，跑去新西兰投资到底值不值？”
澳新银行首席经济学家理查德·叶岑加（Richard Yetsenga）则认为，联邦预算案里的改革是几十年来的大动作，很可能在未来几年持续影响投资选择。但他质问：投资新西兰真能让澳洲人绕过这块“挡路石”吗？他告诉SBS新闻：“如果你是澳洲的税务居民，按照澳洲法律，你要为全球资产和收入缴税。所以，我搞不太懂——既然我不是这方面的技术专家——怎么新西兰房产投资就能避开预算案改革了？”
最大的陷阱在哪？
那些指望新西兰更优惠的税制来占便宜的澳洲居民，可能到头来还是躲不过澳洲的税务义务。因为澳大利亚税务局（ATO）是全球征税的，你在海外卖房的利润也在人家管辖范围内。雷迪解释说：“即使新西兰自己不没收你的资本收益，澳洲的资本利得税照样可能找上你。”在新西兰交的税一般可以抵扣你在澳洲的应缴税款，避免重复征税。但雷迪强调，澳新之间的双重征税协定并不意味着澳洲居民能按新西兰的规则在澳洲交税，而不是按澳洲规则。他提到，人们对跨境税务规则的理解经常出问题，“我们现在碰到很多澳洲人，已经掉进坑里了——他们之前费尽心思搞出的新西兰架构，结果发现压根不能免税。”雷迪表示，他的公司见过不少这种情况，现在正忙着帮人减少税收罚款——要么是他们把钱交错了国家，要么是在两国都漏报了活动。
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